اثر ضربه‌گیر ارزی در بازار مسکن

اصلاح سیاست‌های ارزی به عنوان اولین عامل برای جلوگیری از ضربات رکودزا در بخش مسکن عمل می‌کند. تجربه نشان داده هرگاه بازار ارز دچار التهاب شده بخش مسکن نیز هرچند به ورطه رکود کشیده شده از بازارهای موازی تاثیر گرفته است. امسال اما یک اشتباه در سرکوب ارزی و تلاش بی حاصل برای کنترل آن در محدود ۴۲۰۰ تومان به جهش بیشتر قیمتها از یک سو و ایجاد رانت از سوی دیگر منجر شد. در این شرایط فعالان بازار مسکن تلاش کردند خود را با انتظارات تورمی تطبیق دهند.

اما مسایل خارجی که باعث التهاب در بازارهای غیرمولد ایران شد کماکان به قوت خود باقی است و می تواند در میان مدت بخش مسکن را به سمت رکود بکشاند. رییس جمهور آمریکا از روز گذشته اولین دور تحریمها علیه ایران را کلید زد. کارشناسان می گویند اگر به تفاهماتی در روابط بین الملل دست پیدا نکنیم باید با استفاده از ظرفیت کشورهای اروپایی، روسیه، چین و هند و نیز توان داخلی به دنبال راهکارهایی برای کاهش اثرات تحریم باشیم؛ هرچند به طور کامل نمی توان بازارها را از گزند تحریمها در امان نگه داشت. با این وجود می توان برای سوق دهی اقتصاد به سمت مصونیت، گامهایی برداشت.

بازار مسکن طی پنج سال اخیر با ثبات قیمت همراه بود. حتی سال قبل در برخی ماه‌ها در مناطق شمال شهر تهران شاهد کاهش قیمت نقطه به نقطه بودیم. اما از اواخر سال گذشته جهش قیمت ارز و سکه تاثیر تورمی در بازار مسکن ایجاد کرد و از ابتدای امسال قیمت‌ها روند صعودی به خود گرفت تا اینکه در تیرماه به میانگین رشد ۵۴ درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل رسید. بررسی واکنش این بازار حاکی از آن است که عمده تقاضا از دو سمت سرمایه گذاری و سوداگری صورت گرفته است. به طور مثال تیرماه سال گذشته شاهد کاهش ۱.۶ درصدی میانگین قیمت منطقه یک بودیم اما امسال به یکباره قیمتها ۵۵ درصد رشد نشان داد. این نمایه حاکی از آن است که عمده خرید و فروش در مناطق دارای سرانه های مصرفی بالا هم اکنون توسط نوسان گیران انجام می شود.

محدوده قیمت مسکن شهر تهران بر اساس معاملات ۱۳ و ۱۴ مردادماه ۹۷ را در عکس2 ببینید.

سلمان خادم المله ـ کارشناس اقتصاد مسکن ـ درباره اثرگذاری بسته ارزی بر بازار مسکن گفت: بسته ارزی به نظر می رسد، حداقل روی کاغذ نسبت به آنچه که یکی دو ماه قبل اجرایی می شد بسیار عاقلانه تر است. اولا بانک مرکزی مقداری حضور جدی تری پیدا می کند و نقش تثبیت کننده دارد. تعیین نرخ را در اختیار بازار آزاد می گذارد که این فضای رقابتی می تواند به افزایش عرضه و کاهش قیمتها منجر شود.

وی اظهار کرد: در عین حال یک نکته را توجه داشته باشیم که اتفاقات دی ماه ۱۳۹۶ به بعد در فضای اقتصادی کشور و بازارها عامل اصلی تورم است. به هر حال آمریکا در یک فرآیندی تصمیم به افزایش فشار اقتصادی بر ایران گرفت. تصمیم گرفتند بانکهای ما را محدود کنند، اجازه فروش نفت و ورود دلار به کشور را ندهند. این آیتمها اگر با همین وضعیتی که الان هستیم پیش برود شرایط آینده را سخت خواهد کرد. بسته ارزی یک اقدام کوتاه مدت است برای اینکه از سیاستگذاریهای اشتباه داخلی که خودمان ایجاد کردیم فاصله بگیریم. منتها مشکل این است که در بحث سیاست خارجی، یک دشمن که قدرت بالایی دارد تصمیم گرفته اقتصاد ما را فلج کند. تجربه هم نشان داده که می‌تواند لطماتی به اقتصاد ما بزند. بنابراین اگر تحریم آمریکا با همین سرعت و شدت باشد و توافقی صورت نگیرد، آیتمهایی شبیه بسته ارز هم طبیعتا پاسخگو نخواهد بود.

به گفته خادم المله، کارایی بسته برای زمانی است که شرایط از چیزی که الان هست بدتر نشود. در غیر این صورت بسته هم برای ایجاد تعادل در بازارها کافی نخواهد بود. بخش مسکن با ۱۲۰۰ حرفه و صنعت در ارتباط است که طبیعتا فشارهای اقتصادی باعث رکود در این بخش ها، کاهش تولید و بالا رفتن قیمت مسکن خواهد شد و توان خریداران مصرفی از بین می رود. بنابراین معاملات کاهش پیدا می کند و ما وارد فاز رکود جدی خواهیم شد.

وی تاکید کرد: شرایط آینده می‌تواند میل به زندگی در شهرهای بزرگ را از سوی هر دو قشر مرفه و ضعیف کاهش دهد. کسانی که توان مالی دارند به مناطق خوش آب و هوای اطراف شهرهای بزرگ می روند و اقشار پایین برای کاستن از هزینه های مسکن به شهرهای اقماری کوچ می کنند. بنابراین اگر دولت می خواهد کاری بکند باید تمرکز خود را بر روی تامین مسکن دهکهای ضعیف در اطراف کلانشهرها قرار دهد.

طی تیرماه ۱۳۹۷ به دلیل رشد لجام‌گسیخته‌ی قیمت‌ها، معاملات نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۹.۲ و ۷ درصد کاهش یافت. طبق گزارش بانک مرکزی، متوسط قیمت مسکن شهر تهران در تیرماه نسبت به خردادماه ۴۶۰ هزار تومان افزایش یافته و به رقم ۶ میلیون و ۹۷۰ هزار تومان در هر متر مربع رسیده است. در این میان بیشترین رشد در منطقه ۵ به ثبت رسیده که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۷۱.۸ درصد افزایش قیمت را نشان داد و به متری ۸ میلیون و ۸۸۰ هزار تومان رسید. در منطقه ۵ تنها از خردادماه تا تیرماه میانگین قیمت ۵۵۰ هزار تومان افزایش یافت.

منبع: ایسنا